(495)508-95-95 ул.Циолковского, д.27, 1 этаж
СБЕРБАНК. Всегда рядом.

Как облегчить альтернативную сделку

Как облегчить альтернативную сделку. Возможно ли сначала купить новую квартиру, потом переехать, а уж потом продать старую.

Технология альтернативной сделки хорошо известна: старую квартиру продаем, вместо нее покупаем новую. Схема в целом рабочая, но – не очень удобная. Прежде всего потому, что заставляет делать все сразу – и продавать, и покупать. А это хлопотно и нервно. Гражданам хотелось бы по-другому: сначала купить, не спеша сделать в новоприобретенной квартире ремонт, переехать, а потом продавать старую.

Печальные подсчеты

Большие надежды тут возлагаются на банки. Если бы они согласились выдать покупателю большой кредит, которого хватило бы на приобретение новой квартиры, вопрос был бы решен сам собой. Но, к сожалению, банки не спешат на помощь.
Аргументация большинства из них известна: этого не может быть, потому что не может быть никогда. Главным доводом обычно выступает огромный размер кредита: выплаты по нему окажутся такими, что будут не под силу заемщикам. Например, у меня есть квартира, которая стоит 5,5 - 6 млн руб., а я хочу купить за 9 млн. Денег на доплату нет вообще. Если идти классической альтернативой, то мне понадобится заем только на сумму доплаты – 3 - 3,5 млн. При современных реалиях выплаты по нему составят 40-45 тыс. руб. в месяц в течение 20 лет. В общем, терпимо. А если брать в долг все 9 млн, то платить ежемесячно надо будет уже 105-110 тыс. руб. Да, этот период продлится относительно недолго – всего лишь до того момента, когда я продам свою старую квартиру и погашу вырученными деньгами бОльшую часть долга. Но в любом случае для этого потребуется время, а меня с моими доходами 100-тысячные выплаты убьют за один месяц.
Новое на рынке услуг, облегчающее ситуацию, предложило одно из Агентств недвижимости. Там владелец старой квартиры получает под нее кредит, использует его в качестве первого взноса для приобретения новой квартиры. Затем в течение года продает старую квартиру – и остается со всем новым: и квартирой, и ипотечным кредитом. Об этом – чуть ниже.

«Волшебный» трейд-ин

Есть иная технология, выглядящая в глазах потребителей необычайно привлекательно. Называется она «трейд-ин» (trade-in). Суть ее сводится к тому, что вашу старую квартиру забирает у вас риелторская компания, а ее (квартиры) стоимость засчитывается в цене новой. Однако тут возникает как минимум два вопроса:
Вопрос первый. Действительно ли квартиру забирают? Эксперты заверяют, что компания, работающая по схеме «трейд-ин», и в самом деле выкупает квартиру на себя.
Вопрос второй. Если квартира выкупается компанией («трейд-ин») - то за какую сумму? Выкуп всегда производится на крайне невыгодных условиях. Если рыночную стоимость квартиры взять за 100%, то собственник квартиры получит не более 70%».
Что бы там ни провозглашали застройщики или агентства недвижимости, технология trade-in без потерь невозможна. Но размер дисконта в зависимости от ликвидности объекта может быть различным. Квартиры в довольно современных домах порой выкупаются и со скидкой 20%. Если речь идет о жилье в старых девяти-двенадцатиэтажках, то здесь дисконт доходит до 30-35%. Что же касается квартир в хрущевках, то многие застройщики в качестве зачета их рассматривать вообще отказываются.

«Переезд»: не волшебники, но учатся

Вернемся к рассмотрению программы «Переезд». Этот кредит не совсем обычный: в отличие от стандартной ипотеки платежи по нему не начинаются с первого же месяца. Заемщик получается «каникулы» на год (предполагается, что это тот период, за который я должен успеть продать старую квартиру). Зато по истечении этого периода, в моем конкретном случае, нужно будет отдать сразу 4,5 млн руб. – с учетом набежавших процентов. С другой стороны, поскольку объективно стоимость квартиры 5,5 млн, я смогу это сделать.
Теперь о другом кредите. Поскольку мне нужна квартира ценой 9 млн, мне нужно 5,1 млн руб. Кредит этот выдается с определенными ограничениями. Например, кредит дается только под белую зарплату, подтвержденную справкой по форме 2-НДФЛ, никаких документов «по форме банка». Следующее ограничение: на выплаты кредита я смогу тратить не более 45% своего ежемесячного дохода – соответственно, доход должен быть не менее 133 тыс. в месяц.
Обе квартиры будут находиться в залоге банка. Первая продается из-под залога – это на сегодня уже не проблема, соответствующие технологии отработаны. А вторая, естественно, пребывает в этом статусе до самого конца, т.е. до окончательного моего расчета по кредиту.
А что, если я по каким-то причинам не успею продать старую квартиру в годичный срок? Ничего особенно страшного не произойдет – квартиру сразу же не отберут. Но банк станет каждые полгода повышать процентную ставку – до тех пор, пока она не достигнет 16% годовых.
Итог, в общем, такой. Программа, конечно, не благотворительность (ее, собственно, на рынке никто не обещает), и если заемщик не сумеет продать свою первую квартиру в оговоренные сроки, он попадает в очень тяжелую ситуацию. С другой стороны, год – вполне достаточный срок для реализации недвижимости, особенно если выставлять ее по адекватной цене.

Кредит под 1%, но с оговорками

Обнаружилась еще банковская программа, предлагающая схему, которая может заинтересовать меняющихся. Один из свежих продуктов, рекламируемых некоторыми банками, - кредиты под 1% годовых. При детальном прочтении, правда, обнаруживается, что действует эта фантастически низкая ставка только в первый год, а потом проценты увеличиваются до вполне себе среднерыночных величин. Конкретно: если вы взяли кредит, платили в течение года 1% годовых, а потом решили погасить все досрочно, вам все-таки придется доплатить проценты из расчета 13,5% годовых.
С другой стороны, схема идеально подходит для рассматриваемой нами ситуации: на первый год платить вам придется только небольшие проценты. Да, потом возвратить разницу вам придется – но это будет уже после реализации вашей старой квартиры.



по материалам издания metrinfo

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ