(495)508-95-95 ул.Циолковского, д.27, 1 этаж

Можно ли покупать квартиру, комнату или иной объект недвижимости по договору дарения.

Можно ли покупать квартиру, комнату или иной объект недвижимости по договору дарения.

Можно, но с оговорочками

Статья 572 Гражданского Кодекса (ГК) определяет дарение как сделку, при которой одна сторона передает или обязуется передать что-то другой безвозмездно. Это «что-то» вовсе не обязательно должно быть материальным: например, можно подарить и «освобождение от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом». Выражаясь проще, простить кому-то долг или обязаться выплатить за него долг третьему лицу – это тоже дар.
Что касается дарения недвижимости, то этот договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации – точно так же, как и все прочие сделки (купли-продажи, мены и т.п.).
Закон вводит достаточно большое количество ограничений на дарение:
- запрещается дарить от имени малолетних (не достигших 14 лет) детей, от имени недееспособных;
- граждане, находящиеся на лечении или содержании в лечебных, воспитательных учреждениях или учреждениях социальной защиты, не вправе одаривать работников этих учреждений и членов их семей;
- запрещено делать подарки государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением;
- запрещен договор дарения, предусматривающий передать дар после смерти дарителя – такие сделки следует оформлять завещанием.
Договор дарения обязательно должен указывать все параметры дара – применительно к недвижимости это означает адрес, общую и жилую площадь и т.д. Формулировки вроде «дарю все мое имущество» недопустимы. Возможен дар с определенным условием: скажем, родители обязуются подарить непутевому сыну хорошую квартиру, если тот, наконец, женится или закончит институт.
И, вероятно, самое главное. Дарение – это безвозмездная сделка. Если будет доказано, что за квартиру даритель получил деньги или что-либо еще – договор будет считаться ничтожным. В нашей статье мы еще вернемся к этой теме…

Нагрузка к дару

Принимая подаренное недвижимое имущество, одаряемый получает вместе с ним и то, что в законах называется «бременем содержания» - обязанность платить квартплату, коммунальные платежи, налог на имущество и т.п. Кроме этого законодательство рассматривает получение имущества как доход, с которого одаряемый обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Исключения сделаны только для тех случаев, когда даритель и одаряемый являются членами одной семьи и/или близкими родственниками. Таковыми признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки- бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Все прочие варианты родственных связей «льготными» в плане налогообложения не считаются.

«Передумать» сложно

Часто бывает так, что подаривший по-прежнему считает имущество «своим» и уверен, что в случае необходимости может все «переиграть назад». Увы, это не так: расторгнуть сделку дарения, конечно, можно, но только через суд и в строго оговоренных законом случаях.
Во-первых, это традиционные для всех операций с недвижимостью ситуации, когда бывший собственник находился в невменяемом состоянии или был ранее признан судом ограниченно дееспособным. Расторгнуть сделку дарения можно, если она была совершена под влиянием угроз или насилия.
Во-вторых, есть особые основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ: если одариваемый оказался настолько неблагодарным, что совершил покушение на жизнь дарителя или его родственников, либо умышленно нанес телесные повреждения дарителю.
В-третьих, если получатель дара плохо обращается с этим имуществом.
В-четвёртых, можно отменить дарение, если оно было совершено юридическим лицом или частным предпринимателем в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению о банкротстве. Еще вариант – когда даритель переживает одариваемого, но при условии, что этот пункт включен в текст договора дарения.
Однако все варианты отмены дарения имеют существенный «подводный камень»: если подаренная квартира или комната была продана третьему лицу, то возврат ее обратно дарителю уже невозможен.

«Операция прикрытия»

Специалисты знают, что дарением часто «прикрывают» возмездную сделку, т.е. куплю-продажу. «Это может раскрыться в случае, если будет доказан факт передачи денег, - говорит наш юрист. - Разбирательство обычно происходит по инициативе стороны, считающей себя пострадавшей: соседей, родственников». В этом случае вступает в действие ст. 170 ГК РФ, где говорится, что «притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна».
Важный момент заключается в том, что соответствующее решение может принять только суд, и доказать там что-то очень сложно. «Необходимо представить суду письменные доказательства факта передачи денежных средств, - отмечает эксперт. – Только вырезок из газет объявлений о продаже недостаточно».
Еще один немаловажный аспект заключается в том, что помимо притворной сделки существуют еще сделки «антиобщественные» и «антигосударственные». Для того, чтобы быть отнесенной к последней категории, достаточно доказать, что целью «дарения» являлось сокрытие истинного размера доходов или уклонение от уплаты налогов. Если будет доказано, что имело место сокрытие налогов, то ответственность может быть не только административной, но и уголовной, Об этом совершенно четко говорится в ст. 198 Уголовного кодекса.

Дела наследственные…

Существует две сферы, в которых договоры дарения используются очень часто. Первая – это передача квартиры от стариков детям – чтобы последние не возились потом с оформлением наследства.
«До 2006 года наследники при принятии наследства должны были платить налог, сумма которого зависела от стоимости наследуемого имущества и часто была очень значительна. Полученное в дар также облагалось налогом, однако действовавшее в тот период законодательство позволяло в большинстве случаев избежать его уплаты.
С 1 января 2006 года законы были изменены – близкие родственники больше не платят налоги на имущество, переходящее и в порядке наследования, и в порядке дарения. Однако сделки дарения стариков с молодежью не отмерли за ненадобностью. Договор дарения недвижимости между близкими родственниками стал использоваться даже еще чаще. Как и раньше, эта форма избавляет детей и других родственников от юридической волокиты, связанной с оформлением наследства. А также дает возможность старикам, предчувствующим наследственные споры, распорядиться своей недвижимостью и передать ее в собственность конкретным родственникам.
Правда, договор дарения будет признан недействительным, если в суде будет доказано, что его целью было лишить законных наследников права на обязательную долю.

… коммунальные…

Вторая сфера, где дарение активно используется – комнаты в общежитиях, комнаты или доли в квартирах. Дело в том, что согласно ст. 250 ГК собственники других долей пользуются т.н. «преимущественным право»: собственник комнаты, желающий ее продать, должен сначала предложить соседям, и только потом – посторонним. Полностью процедура описана тут: Как продать долю в квартире

… семейные…

Типичная ситуация. «Я хочу купить квартиру, но так, чтобы жена на нее не претендовала». Без договора дарения тут не обойтись. Если один из супругов получает недвижимость как дар, то распоряжаться этим даром будет только он.

… и партнерские.

Если несколько бизнес-партнеров имеют в собственности объект недвижимости, то тут ситуация как в коммунальной квартире: если хочешь продать свою долю, то сначала предложи ее партнерам. Со всеми вытекающими процедурами. Не удалось договориться – договаривайся с покупателем, пусть принимает как дар, платит налоги с дарения и потом сам выстраивает отношения с твоими бывшими партнерами. А сам продавец принимает риски невозврата денег в случае признания сделки недействительной.

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ