(495)508-95-95 ул.Циолковского, д.27, 1 этаж

Как продать ипотечную квартиру. Четыре способа.

Четыре способа продать ипотечную квартиру.
30 октября 2008

Способ первый – самостоятельная продажа.
Этот способ подразумевает полную прозрачность сделок и обязательное согласие банка-кредитора. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем. Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи. Очень важно понимать, что разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определенными условиями доступа – при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки и ЕГРП.

Способ второй – с участием банка.
Второй вариант также абсолютно прозрачен и подразумевает не только согласие, но и прямое участие банка в сделке. В процессе продажи банк сопровождает сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, а разница между ценой продажи и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи. После всех этих манипуляций, банк передает уведомление о погашении кредита в регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.

Способ третий – продать кредит.
Этот способ отличается предметом продажи. В данном случае продавец выставляет на рынок сам ипотечный кредит, а не недвижимость как таковую. Опять подразумевается согласие банка на сделку. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка. Стоит также отметить, что выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка. В народе это называется перекредитованием, а связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были много выше. По мнению эксперта, на перекредитование банки идут неохотно, так как не хотят терять клиента.

Способ четвертый – неофициальный.
По неофициальным данным, есть еще один способ продать ипотечную квартиру – найти покупателя, готового погасить кредит досрочно. Однако и тут есть свои подводные камни: во-первых, такого трудно найти, а во-вторых, в этом случае договор по ипотеке должен разрешать досрочное погашение кредита без штрафных санкций. Преимущество такого способа только одно: банк может даже не узнать о сделке, он просто получит свои деньги.

Вполне закономерно, что не всякий покупатель захочет обременять себя такими тонкостями и деталями, а значит, продавцу придется как-то его стимулировать. Это может быть более низкая цена или индивидуально привлекательный объект недвижимости – вариантов много. Однако если вам придется продавать ипотечную квартиру, просчитайте все мелочи заранее, чтобы не остаться в нулях или даже в минусе. Ведь каждому понятно, что выиграть на такой сделке могут только те, кто покупал жилье по невысоким ценам, а кредит брал не очень большой.

Один такой пример из своей практики привел руководитель отдела жилой и загородной недвижимости одного из московских агентств. Он рассаказал о квартире, приобретенной за 42 тысяч долларов в городе Люберцах в апреле 2005 года. В сентябре 2008 квартира была продана за сумму… 160 тысяч долларов США. Из них 24 тысячи были направлены на погашение кредита в банке, 8 тысяч – на оплату услуг риэлторского агентства. Таким образом, на руках у продавца осталось 128 тысяч долларов. Подоходный налог продавец не платит, поскольку квартира была приобретена более 3 лет назад».

По материалам: РБК.Кредит

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ