(495)508-95-95 ул.Циолковского, д.27, 1 этаж
СБЕРБАНК. Всегда рядом.

ПРАВИЛА РАССЕЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ. СОБСТВЕННИКИ, НАНИМАТЕЛИ И ЧЛЕНЫ ЖСК. ЧТО ПРЕДПИСЫВАЕТ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС

ПРАВИЛА РАССЕЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ. СОБСТВЕННИКИ, НАНИМАТЕЛИ И ЧЛЕНЫ ЖСК. ЧТО ПРЕДПИСЫВАЕТ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС


Жилищный Кодекс РФ делит всех граждан на владельцев квартиры, членов жилищно-строительного кооператива и ответственных квартиросъемщиков жилья по социальному найму. На каждого отводится по своей статье.

Права собственника при расселении
Статья 32 ЖК РФ предусматривает обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это громоздкая статья, в которой регламентируется масса не слишком значимых моментов, второстепенных деталей, но не дается четкого определения самого главного параметра: стоимости выкупа за сносимое жилье.
Посмотрим, каким образом представляет себе законодатель «обеспечение прав собственника жилья». Жилое помещение может быть выкуплено у владельца в связи с изъятием соответствующего земельного участка, о чем хозяин должен быть предупрежден не менее чем за год. Далее, собственнику дается год на то, чтобы придти к соглашению с инициатором сноса о размере выкупа или о предоставлении другой квартиры с зачетом ее стоимости в выкупную цену.
Если за год договориться не удалось, инициатору сноса (органу государственной власти или местного самоуправления) предоставляется право подать в суд на владельца жилья. Хорошенькое обеспечение прав собственника помещения! Ну а какая предлагается выкупная стоимость, если в Кодексе заранее заложена возможность судебного разбирательства?
В части 7 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилья определяется исходя из следующих параметров и затрат:
• рыночная стоимость жилого помещения;
• убытки в связи с изменением места проживания;
• стоимость аренды съемной квартиры до приобретения нового жилья;
• затраты на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• затраты на оформление прав собственности на новое жилое помещение;
• упущенная выгода.
Не очень понятно, зачем в таком основополагающем документе как Кодекс надо было закладывать мелочевку вроде «затрат на оформление собственности». Видимо, так было надо, чтобы завуалировать главное: стоимость-то жилья по сути не определена.
С точки зрения регламента, понятие «рыночная стоимость» несет в себе не больше смысла, чем установленное в части 6 этой статьи предписание: определять выкупную цену и условия выкупа соглашением с собственником. Есть понятие «средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья». Это сумма ежеквартально устанавливается для каждого субъекта Российской Федерации Министерством регионального развития. По России средняя рыночная стоимость колеблется от 20 700 рублей за квадратный метр в Карачаево-Черкесской Республике до 85 тысяч 500 рублей в Москве. Не совсем понятно, почему законодатель не взял за основу этот параметр, фактически провоцируя участников сделки на многочисленные судебные разбирательства. Ведь рыночная стоимость ветхого и аварийного жилья не намного выше цены на лавочку в парке…
Законодатель, образно говоря, «умыл руки»: разбирайтесь, торгуйтесь, как хотите, а если за год не управитесь, нашлем на вас суд скорый и справедливый. Такое впечатление, что, когда готовилась эта статья Кодекса, за плечом законодателя сидели богатые инвесторы и застройщики, и подталкивали того под локоть.

Права нанимателей при расселении
С арендаторами жилья по договору социального найма Кодекс чуть более внятен. Согласно статье 89 ЖК, взамен изымаемой квартиры жильцы могут претендовать на помещение:
• благоустроенное применительно к условиям населенного пункта;
• равнозначное изымаемому по общей площади и количеству комнат;
• находящееся в границах данного населенного пункта.
Казалось бы понятно. Но в той же части той же статьи ЖК дается оговорка: если предусмотрено федеральным законом, то и населенный пункт может поменяться, и нуждающиеся в жилплощади могут получить квартиру по нормам предоставления. Коварство последнего предложения кроется в том, что для изъятия социального жилья имеется несколько причин, в том числе:
• перевод из жилого в нежилое помещение;
• снос дома;
• капитальный ремонт или реконструкция дома;
• передача жилья религиозной организации.
Редким счастливчикам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеющих право состоять на данном учете, квартира которых передается в ведение служителей культа в соответствии с пунктом 8 статьи 5 Федерального закона от 30 ноября 2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», получают новое жилье по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.
Остальные получают квартиру по площади равнозначную изымаемой с правом оставаться на жилищном учете.

Права членов ЖСК при расселении
К членам жилищных кооперативов Кодекс относится еще проще: в случае сноса дома, к выплатившим пай гражданам применяются правила как к владельцам квартир по статье 32 ЖК РФ; не выплатившим пай – как к арендаторам жилья по социальному найму по ст. 86 ЖК РФ.

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ