(495)508-95-95 ул.Циолковского, д.27, 1 этаж

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме.

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме:

1. Заключение договора долевого участия.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
3. Приобретение Векселя, которым в последствии можно расплатиться за квартиру.
4. Вступление в кооператив.
5. Приобретение жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.
6. Переуступка права требования.

Общие принципы составления любого договора следующие:

- четкое описание предмета договора;
- стоимость договора и порядок оплаты;
- обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность
за их неисполнение;
- условия расторжения или переуступки прав, порядок возврата денежных средств
при расторжении.




Договор долевого участия.

Основными и необходимыми элементами договора является:
- в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес, и т. д.) и каким документом определены полномочия лица, которое подписывают договор от лица фирмы.
- точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ.
- подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей.
- размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени).
- основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства.
- порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчик, кому и как передаются средства дольщика).
- механизм и условия расторжения договора.
- порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:
* досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);
* досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам и качеству строительства).
- порядок переуступки прав по договору другому лицу.
- порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию, и подключение к инженерным системам.
- уточнение параметров квартиры после ее обмеров в БТИ и составление конечной цены квартиры.
- порядок приемки жилья дольщиком и устранение строительной компанией неполадок (дефектов), размер неустоек выплачиваемой фирмой на невыполнение обязательств по качеству жилья.
- гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки).
- порядок и сроки оформление прав собственности в ГУ ФРС по Москве или Московской области.
- ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору.
- порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.


Договор предварительной купли-продажи.

Самая скользкая схема, т. к. законность под вопросом по причине того, что застройщик не является собственником дома, который еще не построен.
Вторым нюансом является то, что для предварительного заключения договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко зафиксировать предмет договора купли-продажи, т. к. квартиры еще не существует.
В ГК РФ описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате.
По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть сто процентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», т.е. ухода из-под его действия.
Также по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив основной договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя; предварительно введя дом в эксплуатацию. Застройщик может не получить этих прав или уклоняться от регистрации. Через суд заставить застройщика подписать договор купли-продажи нельзя, т. к. он не собственник.
Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом этапе, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрирует свое право собственности или не заключит договор купли-продажи.

Векселя

Застройщик выпускает Векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Затем заключает предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.
По завершению строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастет в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами, объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от цены продажи на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной стоимости после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.
Векселя безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обратиться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в это случаи все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.
Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.
Векселя интересны, когда спокойный рынок. Выпуская векселя, застройщик рассчитывает привлечь обезличенного инвестора.
Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В нем обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю (около 10-15% годовых). Если клиент хочет выйти из строительства, имея векселя на руках, то сделать это проще, т. к. не надо составлять договор цессии, и спрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика.
Держатель векселей остается в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончанию строительства или получит квартиру.

Жилищные сертификаты

Организатор выпуска сертификатов (облигаций) регистрирует его в ФСФР (Федеральной службе по фондовому рынку) и размещает облигации на рынке: как правило, номинал облигаций составляет стоимость 1 кв.м на начальном этапе строительства. По мере возведения дома продажная цена квадратного метра растет, а вместе с ней и стоимость облигаций. После сдачи дома в эксплуатацию владелец может обменять их на квартиру, если их наберется достаточное количество. Можно погасить их.

Уступка прав требования (цессия)

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) под уступкой права требования (цессией) понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а изменяющий право требования (новый кредитор) – цессионарием. Согласие должника на уступку права требования не требуются, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (п.2 ст.388 ПК РФ). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением. Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом должник имеет право предъявить новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.
Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой учитываются.

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ